相続で重要になる「不動産の評価額」

不動産を相続する際、「その土地はいくらと評価されるのか？」というのは非常に重要なポイントです。なぜなら、相続税は不動産の評価額をもとに計算されるため、評価額によって納税額が大きく変わってくるからです。

この記事では、相続手続きにおける不動産の評価額について、「路線価」と「固定資産税評価額」という2つの基本的な指標を中心に、専門用語をできるだけ避けながらわかりやすくご紹介します。

実は、同じ土地でも「いくらか？」という価格はひとつではありません。
不動産にはいくつかの価格があり、それぞれに役割があります。

たとえば…

・実勢価格（市場価格）：実際に売買されるときの価格。買い手と売り手が合意した値段です。

・路線価：相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めている評価額。

・固定資産税評価額：市区町村が固定資産税を計算するために決めている評価額。

相続や贈与の場面では、特にこの「路線価」と「固定資産税評価額」が使われます。

国税庁が毎年公表しているのが「路線価」です。
これは、道路に面した土地ごとに「1㎡あたりいくら」と定められている価格で、相続税や贈与税の計算に使われます。

例えば、ある道路の路線価が「200千円（＝20万円）」とされていれば、その道路に面した標準的な土地は1㎡あたり20万円と評価されるということになります。

相続で土地を取得した場合、この路線価に土地の面積をかけて評価額を計算するのが基本です（※実際には形や広さに応じて調整が入る場合があります）。

路線価は実勢価格より安めに設定される

路線価は実際の売買価格より2〜3割ほど安く設定されることが多く、公的な価格である「公示地価」の約80％を目安にしているとされています。

たとえば、同じ土地でも…

・実勢価格（市場での売買価格）：1億円

・公示地価：約9,000万円

・路線価：約7,200万円

というように、評価額が段階的に下がっていくイメージです。

このように評価額が抑えられているため、現金よりも土地で相続したほうが、相続税の負担が少なく済むケースもあります。

もうひとつ重要な指標が「固定資産税評価額」です。
こちらは、市区町村が固定資産税や都市計画税を課すために設定している評価額で、土地だけでなく建物にも設定されます。

路線価と同様、固定資産税評価額も実勢価格より低めに設定されています。一般的には、**公示地価の約70％**が目安とされています。

つまり、相続した不動産の評価については、

・相続税や贈与税の計算には「路線価」

・固定資産税などの納税には「固定資産税評価額」

というように、それぞれ用途が違う点に注意が必要です。

前述のとおり、路線価による評価は実際の価格より低く算出されることが多いため、「現金よりも土地の方が評価額が下がる＝相続税が少なくて済む」という構図があります。

この特徴を活かして、

・生前に現金を土地に変えておく

・不動産を贈与しておく

という相続税対策を行う方もいます。

ただし、極端に安い価格で不動産を親族に譲渡すると、「贈与があった」とみなされて贈与税が課税されるリスクもありますので、専門家に相談しながら進めることが大切です。

路線価は、国税庁のホームページで誰でも無料で調べることができます。

【参考】
👉 国税庁 路線価図

地図をクリックすると、道路ごとの評価額が表示されます。これを使えば、ご自身の土地の評価額をある程度把握することができます。

また、相続が発生する前に、評価額をあらかじめ調べておけば、将来の相続税の試算や遺産分割の計画に役立てることができます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。

この評価額から税額が計算されているので、

・毎年の税金がどれくらいになるのか

・評価額と市場価格にどれくらい差があるのか

といった点もチェックしておくと安心です。

相続税の計算は、税率や控除だけでなく、**「財産をいくらと評価するか」**がとても重要になります。特に不動産は、評価方法によって納税額が大きく変わることもあります。

評価の仕組みを少しでも理解しておけば、

・相続税のシミュレーションができる

・生前贈与や不動産活用による対策が立てやすくなる

・遺産分割でも客観的な指標として使える

といったメリットがあります。

不動産の評価や相続手続きについて不安なことがあれば、行政書士などの専門家にご相談ください。当事務所では、相続財産の整理や評価額の確認方法、必要書類の収集から申告手続きまで、丁寧にサポートいたします。